הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל:

רקע היסטורי:

עד לשנות ה-60 היו קרקעות המדינה בבעלות המדינה, בבעלות רשות הפיתוח ובבעלות קרן קיימת לישראל ("מקרקעי ישראל"). חלק מזערי גם בבעלות פרטית, כאשר כל גוף ניהל את הקרקעות על פי מדיניותו.

חוק יסוד: מקרקעי ישראל אסר על העברת בעלות במקרקעי ישראל וזאת מחשש שקרקעות המדינה יעברו לידיים זרות, בעלות אינטרסים פוליטיים שמטרתן לפגוע בריבונות המדינה.

מחשבה זו לא התחילה עם חוק היסוד, אלא עוד בטרם הוקמה מדינת ישראל. לכן, במקום הסכמים המוכרים את זכויות הבעלות במקרקעי ישראל, הוצעו הסכמי חכירה.

במשא ומתן בין המדינה לבין רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל הובן הצורך לגבש מדיניות אגררית אחידה. בהתאם, בתחילת שנות ה-60 (1963) הוקם מנהל מקרקעי ישראל אשר אליו הועבר ניהול מקרקעי ישראל – היינו המקרקעין של המדינה, של רשות הפיתוח ושל קרן קיימת לישראל.

הרצון להותיר את הבעלות על מקרקעי ישראל בידי המדינה התרכך עם השנים וכך ניתן למצוא הסכמי חכירה בגינם שולמו רק 40% מערך הקרקע, או 80% מערך הקרקע ולימים הגיעו לשיעורי מקסימום היינו, הסכמי חכירה מהוונים אשר החוכר נדרש לשלם 91% מערך הקרקע (כלומר, מותירים חלק קטן של הבעלות בידי המדינה).

לשנים העתידות לבוא, מכרו חוכרים זכויותיהם במקרקעי ישראל לתושבים זרים או חברות זרות. אלא שכדי להעביר זכויותיהם, נדרשו המוכרים לקבל את הסכמת המנהל מראש, לאחר שהם בחנו ובדקו את זהות הקונה 'הזר'.

זר – יחיד  שאינו אחד מאלה:

1. אזרח ישראל או תושב ישראל.
2. עולה חדש הזכאי לקבל אזרחות או מי שזכאי לעלות מכוח חוק השבות.
3. תאגיד שהשליטה בו בידי אזרח/תושב ישראל או עולה הזכאי לקבל אזרחות/ מי שזכאי לעלות מכוח חוק השבות.

ההתעקשות שלא להעניק זכויות בעלות במקרקעי ישראל ולהסתפק בזכויות חכירה בלבד, הובילה לחיכוך רב ובירוקרטיה מסורבלת בין המינהל לבין חוכרים.

 

המינהל –  נדרש להתעסק במשלוח חשבונות בגין דמי חכירה שנתיים למי שבחר שלא להוון זכויותיו, לאשר כל היתר בניה שהוגש לוועדות התכנון ו/או תכנית של שינוי ייעוד או הגדלת זכויות בנייה, לבחון ולאשר העברת זכויות וכו'.

 

החוכרים – נדרשו לקבל את הסכמת המינהל כמעט לכל פעולה שביקשו לבצע במקרקעין. היינו, לקבל את אישור המינהל לכל תכנית שהגישו לועדות התכנון (דבר שנמשך זמן רב), לקבל אישור למכירת זכויותיהם ותשלום דמי הסכמה.

 

אחד המגזרים שנפגע הכי הרבה מעומס העבודה, הבירוקרטיה והחיכוך עם המינהל הוא המגזר העסקי. עסקים רבים 'ברחו' לחו"ל, חברות קרסו כלכלית, מאחר שהזמן שנדרש לאשר הקצאה ו/או בקשה לשינוי בתכנית הקיימת ו/או הזמן שנדרש לקבל שומה לצורך קביעת התשלום המגיע למינהל אשר בלעדיו לא ניתן היה לקבל הסכם הרשאה, הוביל לנזקים כלכליים רבים, לקיפאון והעדר פיתוח.

ביורוקרטיה זו שהיתה תולדה של מדיניות הביאה לא אחת לכך, שיזמים רבים אשר בחנו אפשרויות השקעה בישראל, התחרטו מכוונתם זו ובחרו להשקיע ממונם במדינות אחרות ואף שכנות למדינת ישראל, כגון ירדן ומצרים.

 

הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל

 

על מנת לייעל את עבודת המינהל תוקן חוק מקרקעי ישראל (תיקון מס' 7) בשנת 2009. במסגרתו חוקקה רפורמה אשר הפכה את מינהל מקרקעי ישראל לרשות ממשלתית עצמאית ואפשרה הקניית בעלות על מגורים ותעסוקה בקרקע עירונית.

עד לתיקון מס' 7, לא ניתן היה לרכוש מגורים או עסק בבעלות מלאה, אלא לקבל הסכמי חכירה בלבד.

 

את הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל ניתן לחלק לשני שינויים מרכזיים:

 

1. שינוי פנים ארגוני מקים במינהל והפיכתו לרשות ממשלתית.
2. שינוי ביחס לזכויותיהם של החוכרים שמטרתו להביא לצמצום החיכוך בינם לבין המנהל באמצעות הקניית הבעלות לחוכרים בנכסים למגורים ולתעסוקה בקרקע עירונית.

 

הפתרון הנורמטיבי לבעיית רכישת מקרקעין ע"י זרים (מי שאינו אזרח או תושב ישראל ואינו זכאי לעלות לישראל מכוח חוק השבות או תאגיד שבעלי מניותיו אינם עונים להגדרות הנ"ל): את החשש ממכירת מקרקעין לזרים פתר החוק ע"י הוספת תנאי מקדמי להעברת הבעלות והוא – הסכמת בעל הסכם החכירה כי תרשם הערת אזהרה לטובת המינהל האוסר מכירת הנכס בכל שלב עתידי למי שאינו תושב.

 

במאמר זה נתמקד בשינוי השני– הקניית בעלות לחוכרים בנכסים למגורים בקרקע עירונית.

 

 

הקניית בעלות לחוכרים בנכסים למגורים

הקניית הבעלות תיעשה בשלבים. בשלב ראשון תוקנה בעלות לבעלי זכויות בנכסים צמודי קרקע ביישובים שלזכאים בהם נשלחו הודעות על הקניית בעלות ללא תמורה עבור נכסים צמודי קרקע. מכתבים נשלחו בדואר לזכאים. בהמשך תוכנן לשלוח מכתבים לבעלי זכויות בנכסים נוספים.

 

תנאים מוקדמים לזכאות להעברת בעלות:

1. נכס בייעוד למגורים.
2. הנכס נמצא בקרקע עירונית.
3. בגין הנכס נחתם הסכם חכירה מהוון.
4. המקרקעין עליהם מצוי הנכס אינם בבעלות קק"ל.

פטור מתשלום בגין העברת בעלות:

חלק גדול מהחוכרים לא ידרשו לשלם תשלום כלשהו או לעשות כל פעולה על מנת לקבל בעלות מלאה על הנכס שלהם.

מדובר בנכסים הבאים – התנאי המקדמי בכל המקרים – קיומו של חוזה חכירה מהוון:

• דירות בבנייה רוויה מהוונת בכל הארץ.
• בתים צמודי קרקע במגרש ששטחו עד 280 מ"ר במרכז הארץ.
• בתים צמודי קרקע באזורי עדיפות לאומית במגרש ששטחו עד 3 דונם.
• נכסים עסקיים באזור עדיפות לאומית א', עוטף עזה, שדרות רבתי וקו העימות על מגרש ששטחו עד 10 דונם.
• נכסי מקרקעין מהוונים למטרת מגורים או תעסוקה לגביהם נרכשו מלא הזכויות הקיימות והעתידיות ואשר שטח המגרש שלהם אינו עולה על 2 דונם.

תשלום בגין העברת בעלות:

 

חוכרים במגרשים מהוונים למטרת מגורים במגרשים ששטחם מעל 280 מ"ר במרכז הארץ (לפי מדרג תשלומים בהתאם לגודל המגרש).

בעלי מגרשים לתעסוקה במרכז הארץ ששטחם לא עולה על 5 דונם.

 

בית בהרחבה במושב/ קיבוץ:

בתים בהרחבות מושבים וקיבוצים:

 

למרות שהרפורמה תחול על כל בעלי הנכסים למגורים בקרקע עירונית, בתים בהרחבות מושבים וקיבוצים ייחשבו לצורך זה כבנויים על קרקע עירונית, היות והם שילמו מראש דמי חכירה מהוונים והם מחזיקים בחוזה חכירה למגורים.

חשוב לזכור: תנאי מוקדם להעברת הבעלות בכל היישובים הכפריים הוא הסכמת הסוכנות היהודית ו/או האגודה השיתופית, לפי העניין.

 

נחלות:

ביחס לבתי המגורים בנחלות החקלאיות טרם התקבלה החלטה של הממשלה והנושא ממתין להכרעת בג"ץ הדן בעניין זה.

 

ערך הקרקע לצורך העברת הבעלות ועריכת שומה פרטית:

1. בנכס מקרקעין שגודלו אינו עולה על 1,000 מ"ר – ערך הקרקע יקבע על פי טבלאות ערכי קרקע שיקבעו ע"י המינהל.
   החוכר רשאי לדרוש כי ערך הקרקע יקבע בשומה פרטנית. הסיכון: אם השומה הפרטנית תהיה גבוה יותר מערך הקרקע על פי הטבלה – החוכר יידרש לשלם על פי השומה הפרטנית.
2. בנכס מקרקעין שגודלו עולה על 1,0000 מ"ר – ערך הקרקע יקבע על פי שומה פרטנית – שומה שתיערך במיוחד עבור הנכס.

מלכודות בהעברת בעלות:

דמי היוון:

• העברת בעלות תתבצע רק בנכסים להם חוזי חכירה מהוונים. לכן, בטרם תבוצע העברת בעלות יידרש החוכר להוון את החוזה ולשלם דמי חכירה מהוונים, אשר יכולים לנוע מעשרות אלפים ועד למיליוני ₪ – תלוי באזור, בגודל השטח ובייעוד.
• בעת היוון ההסכם, בהתאם לנוהלי המינהל, היה החוכר עשוי להידרש לשלם בנוסף לדמי היוון דמי חכירה שנתיים עד למועד הגשת הבקשה להיוון חוזה החכירה.

 

לכן, בבואנו לרכוש נכס בבעלות מינהל חשוב לשאול ולוודא:

1. האם קיים חוזה מהוון בין המינהל לבין החוכר.
2. במידה ולא – יש לבדוק שניים אלו:
   • האם קיימת לחוכר זכות לקבל הסכם חכירה מהוון?
   • מידה וכן – האם קיימים חובות עבר – דמי חכירה שנתיים שלא שולמו (גם אם טרם נדרשו ע"י המינהל).

האמור לעיל נועד ליתן לקוראי האתר סקירה היסטורית ונורמטיבית של עקרונות הרפורמה בקרקעות המדינה. מאליו מובן שאין לראות בסקירה הנ"ל ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי.